*** 根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告 》（国家税务总局公告2016年第54号）文件规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

*** 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》以及后续关于增值税税率变动的相关政策规定，自2019年4月1日起，增值税一般纳税人销售货物税率为13%。货物，是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。

*** 上面是官方的回复，比较的刻板和保守，如果从税收实践来讲，其实这玩意儿的发展还是有这么一段儿历史渊源的:

*** 物业公司向业主或者租户收取的水电费一般有两种处理模式：一是代收代付模式，二是转售转卖模式。

*** 营改增前很多物业公司都采取代收代付模式，当时营业税规定，物业公司代收行为属于代理行为，仅仅就手续费征收营业税，物业公司基本就是开个收据或者直接开营业税发票(按差额报税)一个给业主了。

*** 营改增后，财税【2016】36号文附件1第三十七条规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

*** 这就意味着，只有物业公司收取的水电费，视为代委托方（自来水公司、供电局）收取款项并由委托方（自来水公司、供电局）以其自身名义开具发票给业主或者租户的情况才不计销售额。而让自来水或者供电公司直接开票给业主显然是非常不现实的。所以在各种情况的加持下，代收代付走不通，转售模式已经成为了物业公司必然的选择。

*** 电费部分，出租方从供电局取得全额13%的增值税专用发票，二哥税税念公司的用电量部分转开13%增值税专用发票，自用部分计入自己生产经营成本。就是一进一出而已，没有加价转售情况下，增值税进销是相等的，不会产生多余的税金，售电收入和购电成本也是相等的，不会产生所得税，印花税多一点。

*** 水的部分比较特殊，从自来水公司取得的专票3%，但是正常对外开具就只能开具9%，存在一个税率差的问题。对于自来水公司销售水的情况比较特殊，正常情况下，自来水公司能够取得的进项税发票较少，税负率相对较高，因此给予一个特殊规定：一般纳税人销售自产的自来水可选择按照3%简易征收率纳税，所以基本自来水公司一般会选择简易计税，也就是开3%的专用发票。可是其他单位转售就得按照9%，因为你不是自产。企业的转销行为反而让其亏损了。税务总局为了解决这个问题，专门出台了《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）:提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。如果公司选择了简易计税，当然取得进项税发票不得抵扣，但是可以差额计税。这实质上就相当于物业公司仅仅按差额的部分按照3%缴纳了增值税，没有差额当然就不存在交税。所以这个问题也就解决了，这就是与时俱进的规则。